Федеральный закон № 115-ФЗ, в рамках которого могут заблокировать Вашу банковскую карту и парализовать Ваш посуточный бизнес

Если вы сдаёте квартиры посуточно, то наверняка слышали о Федеральном законе № 115-ФЗ, который в народе называют «антиотмывочным». Для бизнесмена, особенно в таком деле, как посуточная аренда, этот закон может стать настоящей головной болью. Банки, следуя его требованиям, внезапно блокируют карты, требуют кучу документов, а порой и вовсе отказываются работать с вашим счётом. Почему так происходит? Как не попасть под подозрение и сохранить нервы, деньги и бизнес? Давайте разбираться — с реальными примерами из жизни и полезными советами.

Об авторе

Автор этой статьи — Натали Черниченко, основательница московской компании Natali Apart. За четыре года деятельности в области посуточной аренды она построила арендный бизнес, главный показатель которого впечатляет: в управлении компании — 45 квартир в субаренде. Почти половина всех гостей, заселяющихся в квартиры, становятся постоянными клиентами компании, а общая заселяемость объектов в годовом исчислении превышает 90%. Натали не понаслышке знает о том, как работает Федеральный закон 115-ФЗ в сфере посуточной аренды, и делится своими знаниями в этой статье.

Что такое 115-ФЗ простыми словами?

Федеральный закон № 115-ФЗ, принятый ещё в 2001 году, создан для борьбы с отмыванием денег и финансированием терроризма. Его задача — перекрыть кислород тем, кто пытается легализовать «грязные» деньги или спонсировать незаконные схемы. Звучит благородно, но на практике это значит, что банки обязаны приглядывать за всеми вашими транзакциями, особенно если вы активно принимаете платежи от физлиц за аренду.

Представьте: вы сдаёте уютную квартиру в центре города, гости переводят вам деньги на карту, и внезапно банк блокирует её, потому что заподозрил вас в чём-то нехорошем. Почему? Потому что Росфинмониторинг, который следит за соблюдением 115-ФЗ, требует от банков быть бдительными. А для них множество переводов от разных людей на вашу личную карту — это сигнал: «А не отмывает ли этот клиент деньги?».

Вот что об этом рассказал предприниматель из Москвы, сдающий квартиры посуточно: «Однажды Т-Банк заблокировал мою карту, потому что я принимала слишком много переводов от физлиц. В банке сказали: «Объясните, откуда у вас столько платежей!» Пришлось собирать кучу документов — из бухгалтерии, патент, выписки, КУДиР (книгу учёта доходов и расходов) и другие. Разблокировали, но потом через пару месяцев — снова блок! Банк сказал прямо: «Переходите на расчётный счёт, иначе так и будем подозревать вас по 115-ФЗ».

Если вы ещё не сталкивались с таким сценарием — скорее всего, это дело времени. Банки не хотят проблем с Росфинмониторингом, поэтому при малейшем подозрении блокируют дистанционный доступ, запрашивают объяснения, документы, счета, договоры, акты. Это не их прихоть — это требование закона.

Почему посуточная аренда попадает под прицел?

Посуточная аренда — бизнес, который по своей природе выглядит «подозрительно» для банков. Вот несколько причин.

• Множество мелких переводов от физлиц. Гости платят вам за сутки-двое, и на вашу карту сыплются десятки переводов от разных людей. Для банка это похоже на схему, в которой деньги «размазываются» по счетам, чтобы запутать следы;
• Частые поступления и снятия наличных. Вы получили деньги от гостя, сняли часть на хозяйственные нужды (оплатить уборку, купить постельное бельё) — и вот банк уже задаётся вопросом: «А не выводит ли он деньги в теневой оборот?»;
• Отсутствие чёткого назначения платежей. Если гость переводит вам 3000 рублей с пометкой «за квартиру» или вообще без пометки, банк может не понять, за что эти деньги, и заподозрить неладное.

Согласно методическим рекомендациям Центробанка (например, № 18-МР и № 19-МР), банки особенно настораживаются, если вы:

• снимаете более 30% выручки наличными;
• регулярно выводите деньги вскоре после их поступления;
• не платите с того же счёта налоги, зарплаты или коммуналку.

Для арендодателя это обычная практика: гости платят, вы тратите деньги на текущие нужды. Но для банка это — красный флаг.

Что будет, если банк заподозрит вас?

Вот что может произойти, если банк решит, что ваши операции выглядят сомнительно:

• Запрос документов. Вас попросят предоставить доказательства законности операций: патент, договоры с гостями, бухгалтерскую отчётность, выписки из КУДиР. Конкретного списка нет — банк может запросить что угодно;
• Приостановка операций. Вы не сможете отправлять и принимать переводы, совершать платежи, пока не объяснитесь с банком;
• Отказ в операции или расторжение договора. Если вы не предоставите документы или банк сочтёт их неубедительными, он может отказать в переводе или вовсе закрыть ваш счёт;
• Сообщение в Росфинмониторинг. Если банк решит, что вы нарушаете 115-ФЗ, он обязан сообщить о вас в Росфинмониторинг. Это может привести к дополнительным проверкам.

Как не попасть под 115-ФЗ: 7 практических советов

Чтобы ваш бизнес на посуточной аренде не стал мишенью для банков, следуйте этим рекомендациям. Они основаны на требованиях закона, советах банков и реальном опыте предпринимателей.

Перейдите на расчётный счёт
Личная карта физлица — это мина замедленного действия. Банки советуют ИП и самозанятым принимать платежи на расчётный счёт. Это снижает риск подозрений, так как операции по расчётному счёту прозрачнее для Росфинмониторинга. Сегодня во многих банках можно открыть счёт с выгодными тарифами для малого бизнеса.

Отправляйте QR-коды для оплаты
Вместо того чтобы просить гостей переводить деньги на карту, генерируйте QR-коды через личный кабинет банка. Гость сканирует код, деньги поступают на расчётный счёт, а банк видит, что это — оплата за услуги. Это удобно и для вас, и для гостей.

Указывайте чёткое назначение платежей
Если принимаете деньги на карту, просите гостей писать в назначении платежа что-то вроде «Оплата за посуточную аренду квартиры по адресу такому-то». Это помогает банку понять, что деньги — законные.

Ведите документооборот
Даже если вы самозанятый, заключайте с гостями договоры аренды. Это не обязательно, но в случае проверки спасёт вас. Храните акты, чеки и переписку с клиентами. Предприниматель рассказывает: «Теперь я каждому гостю отправляю договор в PDF. Это занимает 5 минут, но зато у меня есть доказательства, что всё легально».

Оплачивайте налоги и хозяйственные нужды с расчётного счёта
Банк хочет видеть, что вы ведёте бизнес прозрачно. Оплачивайте уборку, коммуналку, налоги с того же счёта, на который приходят деньги от гостей. Лайфхак: привяжите Ozon и Wildberries к счёту ИП, если пользуетесь этими маркетплейсами, и у вас появятся «белые» расходы.

Не снимайте слишком много наличных
Старайтесь минимизировать снятие налички, особенно сразу после поступления денег. Если нужно снять деньги, сохраняйте чеки и документы, чтобы доказать, на что они пошли (например, на покупку мебели для квартиры).

Что делать, если счёт уже заблокировали?

Если банк приостановил операции, не паникуйте. Вот — пошаговый план.

• Соберите документы. Подготовьте всё, что подтверждает законность вашего бизнеса: патент, договоры с гостями, выписки, КУДиР, чеки. Если есть бухгалтер, попросите его помочь;
• Ответьте на запрос банка. Отправьте документы как можно скорее. Если банк запрашивает пояснения, напишите письмо, в котором чётко объясните, за что были платежи;
• Свяжитесь с банком. Иногда личная встреча или звонок помогает быстрее решить вопрос. Будьте готовы объяснить, как работает ваш бизнес;
• Дождитесь решения. Банк обязан рассмотреть документы в течение 7 рабочих дней. Если всё в порядке, счёт разблокируют.

Если банк отказывается разблокировать счёт или расторгает договор, обратитесь к юристу. В крайнем случае можно подать жалобу в Центробанк или суд, но это редкость.

Вывод: работайте прозрачно и спите спокойно

Федеральный закон № 115-ФЗ — не враг, а инструмент, который защищает финансовую систему. Но для арендодателей он может стать источником стресса, если не знать, как с ним жить. Главное — минимизировать подозрительные операции, перейти на расчётный счёт и вести бизнес прозрачно. Тогда банки не будут видеть в вас нарушителя, а Росфинмониторинг оставит вас в покое. Следуйте советам из этой статьи, и ваш бизнес на посуточной аренде будет процветать без блокировок и проверок!

Натали Черниченко, автор телеграм-канала: "Натали. Бизнес на посуточной аренде"

Читайте также:

• Электронные умные замки для обеспечения самостоятельного удаленного заселение гостей в арендованную посуточную квартиру

• Стереотипы гостей о посуточной квартире

• 6 вредных советов посуточникам

• Шаблон договора краткосрочного найма

Материалы по теме: