Для эффективного развития своей сети посуточного бизнеса прежде чем арендовать очередную квартиру необходимо учитывать её локацию и производить предварительные расчеты рентабельности даннного объекта.
После того как Вам удалось подобрать и взять в субаренду квартиру для последующей посуточной сдачи, то пришло время как можно оперативнее запустить её в дело, поскольку время бежит... Аренда уже проплачена наперед и каждый день без заработка отодвигает тот момент, когда вложения окупятся. Но постоянно мешают какие-то мелочи: то кран течет, то ножка у кровати сломана, то микроволновка не работает.
Знакома ли вам такая ситуация? Поверьте, это случается у многих профессиональных рантье. Чтобы помочь запустить квартиру быстро и с минимальными расходами, мы собрали список советов опытных посуточников. Вы узнаете, на чем можно сэкономить при запуске новой квартиры, а где лучше не скупиться, и как сделать так, чтобы гости к вам охотно возвращались.
Чек-лист
Перед запуском квартиры обязательно составьте чек-лист: что нужно проверить, и в каком оно состоянии. Не надейтесь на память. Даже в одной квартире сложно будет запомнить все нюансы. А если у вас в управлении несколько квартир, все помнить просто невозможно.
Минимальный чек-лист перед запуском:
- Сделать генеральную уборку всей квартиры;
- Проверить работу сантехники, электрики, отопительной системы;
- Проверить оконные рамы — все ли стекла целы, нет ли щелей, из которых сквозит;
- Проверить состояние мебели;
- Проверить состояние бытовой техники;
- Составить список закупок для полной комплектации квартиры.
Наверняка что-то окажется не в порядке, что-то надо будет заменить или отремонтировать, что-то докупить. Любые неполадки и дискомфорт — повод для торгов с собственником.
Как выстраивать общение с собственником
Мы очень рекомендуем встретиться с владельцем прямо в квартире. Вы сможете вместе проверить состояние квартиры по чек-листу, и сразу обсудить все нюансы. Если надо что-то ремонтировать или покупать — договоритесь, кто за это платит, какая комплектация должна быть.
Лайфхак. Сумму аренды можно снизить, если подольше побеседовать с владельцем. Можно назначить «каникулы» — дни без оплаты аренды, пока вы готовите квартиру к запуску. Если квартира в ипотеке — вы будете выплачивать ипотечный взнос за собственника, это решает его проблему, а вам дает возможность заработать.
Кроме того, полезно будет вместе с владельцем обойти квартиру и детально снять ее на видео. В кадр должны попасть все важные нюансы: общее состояние, мебель, сантехника, наличие или отсутствие бытовых приборов. Надиктовывайте, что именно вы снимаете:
- Стиральная машина Indesit, в рабочем состоянии, установлена в ванной. Микроволновка отсутствует, надо купить.
Это убережет вас от конфликтов с собственником в будущем, а еще поможет составить список закупок.
Одна или две комнаты?
Мы рекомендуем работать с однокомнатными квартирами. Их дешевле брать в субаренду, проще убирать, меньше коммунальные платежи. Если же однокомнатных квартир не хватает, можно работать с двухкомнатными, но одну комнату закрывать.
В закрытой комнате можно хранить запас расходных материалов, а можно оборудовать и ее под сдачу — на случай, если надо будет поселить вместе 3-4 человека. Тогда при заезде компании вы просто откроете комнату.
Основная комната (спальня)
Нет универсальных советов оформления квартиры, поскольку у разных групп гостей разные требования. В целом необходимо ориентироваться на средний ценовой сегмент — тех, кому хостел неудобно, а отель дороговато. Минималистический стиль отлично подходит именно для этого сегмента.
Минимализм в оформлении
Когда принимаете квартиру у собственника, просите убрать ковры с пола и стен, цветочные горшки с окон, разные безделушки. Во-первых, это нужно, чтобы максимально упростить уборку. Во-вторых, это поможет внедрить единый минималистичный стиль квартир, чтобы гость заранее представлял, что именно получит.
Минимализм не означает пустая квартира, все необходимое должно быть, включая разные мелочи. В спальне главное — это кровать. У кровати достаточно поставить одну тумбочку и один стул. Обязательно должен быть шкаф, он пригодится и гостю, и вам. Нужна ли другая мебель — зависит от квартиры, но ни в коем случае не захламляйте ее, оставьте гостю место.
Текстиль
Постельного белья должно быть три смены для каждого спального места: одна смена на постели, одна в стирке, одна в сушке. По три простыни, наматрасника, пододеяльника, шесть больших и шесть маленьких полотенец.
Хранить сменное постельное белье лучше всего в самой квартире, в закрытом отделении шкафа или в закрытой второй комнате, но горничная должна иметь к нему доступ. Важный нюанс: закупайте гипоаллергенное белье, а также подушки, матрасы и одеяла.
Лайфхак. При больших объемах квартир и соответственно стирки рекомендуется использовать чисто белое постельное белье. Да, цветные комплекты выглядят красивее, но только пока они новые. Через месяц-другой постоянных стирок они потеряют вид и их придется выбросить. Кроме того, белое белье поможет вам создать тот самый единый стиль.
Шторы на окнах обычно необходимы, но при возможности их стоит заменить на жалюзи. Их проще очищать, они смотрятся стильно, и закрывают окно от солнца и любопытных взглядов. А от ворсистых ковров на полу и стенах надо отказаться. Если пол и стены холодные или некрасивые, надо отремонтировать или закрыть современным материалом, который легко мыть.
Wi-fi и телевизор
Wi-fi в квартире должен быть обязательно, причем хороший. Вам понадобится хороший двухполосный роутер, желательно чтобы через него еще и подключалось телевидение. Многим нужен интернет для работы, остальным — включить фоном, но нужен он практически всем. Роутер — это не то, на чем стоит экономить.
Обязательно нужно установить настенный телевизор, оптимальная диагональ — 30-32” (не покупайте дорогие телевизоры для посутки - никто этого не оценит, а сломать сломают...). Не соблазняйтесь пластиковыми кронштейнами: их обязательно сломают и уронят телевизор. Как можно крепче зафиксируйте телевизор, прикрутите к стене, чтобы ни дети, ни взрослые не могли его легко опрокинуть.
Прихожая
В прихожей должно быть место для одежды. Это может быть шкаф или просто вешалка с плечиками, но гость не должен искать, где повесить пальто.
Неожиданная проблема — обувная ложка. Дешевые ложки постоянно гнутся. Гнутая обувная ложка создает у гостей неприятное ощущение, будто перед ними плохо убрали. Лучше сразу купите прочную металлическую ложку подороже.
Лайфхак. В прихожей на двери можно разместить заламинированную инструкцию с правилами проживания. Правила заезда и выезда, пароль от вайфая, настройка телевизора, запрет курения в квартире, и все, что гостю нужно знать. В числе прочего, это снижает нагрузку на диспетчера и риск нарушения правил неблагонадежными гостями.
Ванная и туалет
В ванной обязательно должен быть резиновый коврик на полу, чтобы гости не подскальзывались. Желательно предложить гостям одноразовые тапочки. Мы также советуем держать в квартире запасную шторку для ванной: они часто рвутся, а рваная шторка сразу создает неряшливое впечатление.
Диспенсеры для мыла в ванной — это экономичное решение, но недальновидное. Есть много брезгливых людей, которые сразу подумают о том, кто нажимал эту кнопку до них, и что он делал руками перед этим. Это может стать причиной почему гость к вам повторно не заселится. Кроме того, за диспенсерами надо тщательно следить, пополнять их своевременно, где-то держать рефиллеры.
Лучше использовать одноразовые средства гигиены. Обязательно должно быть мыло для рук, шампунь и гель для душа. Можно добавить одноразовый зубной набор и лосьон для тела. Главное, что гость должен видеть: до него этим никто не пользовался. А вам эти одноразовые сансредства сэкономят массу времени.
Лайфхак. Все расходники нужно заказывать мелкооптовыми партиями с доставкой. Подберите в своем городе поставщиков, которые этим будут заниматься, привозить все нужное в срок. Часто в таких компаниях цены ниже, чем в больших торговых центрах.
Для туалета не забудьте докупить ершик, освежитель, держатель для туалетной бумаги и саму бумагу, и создать небольшой запас в шкафу для расходников.
Кухня
Обеденный стол, шкафчики для посуды, плита, мойка, холодильник, микроволновка — вот обстановка нашей кухни. Можете ее дополнять на свой выбор, например, поставить кофеварку. Но каждый новый прибор удорожает уборку. А еще приборы регулярно ломаются, их надо чинить, это расходы и время.
Поговорим о мелочах. На каждой кухне держим наборы посуды для двоих гостей: по две тарелки разных видов, две чашки, два набора столовых приборов. Конечно, должны быть кастрюля и сковородка. Доску для резки, половники, лопатки лучше брать пластиковые и относиться к ним как к расходникам. Они быстро теряют внешний вид, и их проще заменить, чем отмыть.
Лайфхак. Столовые приборы и посуда неизбежно будут теряться и портиться. Рекомендуем закупить ложки-вилки-чашки мелким оптом, чтобы потом не докупать по одной вилке. Особенно это удобно, если квартир несколько, а посуда везде одинаковая.
Конечно, на мойке должно быть средство для мытья посуды и губки. Для вытирания поверхностей мы использовали ветошь, но сейчас переходим на бумажные салфетки. Если положить на кухне пачку самых дешевых салфеток, можно протереть все, а выглядят они куда лучше тряпок.
Продвижение квартиры: фотографии
Чтобы ваша квартира продавалась, нужны хорошие фотографии. Пригласите интерьерного фотографа. Не свадебного, и не вашего знакомого, а специалиста по съемке интерьеров. Нужно отснять все главные помещения квартиры, чтобы гости понимали, куда они едут. Отдельно можно сфотографировать бытовую технику. В объявлении должно быть не меньше 15 фотографий.
Первой фотографией должно идти фото спальни с аккуратно застеленной кроватью. Затем все основные помещения и наполнение: те самые одноразовые шампуни, утюг, фен и так далее. Порядок фотографий нужно время от времени изменять..
Лайфхак. Снимите мини-видео на телефон, чтобы показать квартиру как она есть, но идеально убранной. Это повысит доверие гостей к вашему объявлению.
После фото квартиры можно добавить входную группу, вид улицы и, что важно, ваших «маяков» — тех объектов, ради которых приезжают гости. Это могут быть красивые здания исторического центра, вид на море, деловой центр города, вокзал, — вариантов множество.
Главное — не создавать ложных ожиданий. Не усердствуйте с фильтрами. Хороший фотограф может снять маленькую спальню так, будто это стадион. Но гость точно разочаруется и к вам не вернется.
Заключение
Квартиру не обязательно забивать вещами, чтобы она стала уютной. В минималистичном стиле тоже можно жить комфортно, главное — чтобы не было раздражающих неудобств. Для этого первыми клиентами должны стать вы сами. Можно даже переночевать в квартире, чтобы понять, как будут чувствовать себя гости.
Пройдитесь по мелочам, устраните недостатки, закупите свежие расходники. В краткосрочной перспективе это затратно, но в среднем и долгом сроке вы найдете своих постоянных клиентов, которые будут приносить вам стабильный доход.
Помимо умения быстрого запуска посуточной квартиры необходимо внедрять технологии удаленного круглосуточного контроля за арендными квартирами.
А чтобы квартиры не стояли пустыми без гостей необходимо расширять спектр эффективных каналов продаж.