Рассказываем, как самостоятельно проверить продавца и документы, если вы решили приобрести жилье на вторичном рынке.
Внимательно их прочитайте и сохраните ссылку у себя :)
Совет № 1: Проверьте собственника
Чтобы обезопасить себя от признания сделки по покупке квартиры недействительной, нужно проверить ее юридическую чистоту. А для этого, в первую очередь, — изучить правоустанавливающие документы. Предоставить их по вашему требованию должен продавец. При осмотре объекта стоит попросить у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Сделать это можно самостоятельно в территориальных отделениях Росреестра, на его сайте или в МФЦ при предоставлении паспорта гражданина России, заявления на получение, квитанции об оплате госпошлины. Из этого документа покупатель сможет узнать бывших и настоящих собственников жилья, историю запретов и перепланировок.
Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры.
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права.
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 октября получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так. При проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более 3 лет.
Совет № 4: Узнайте, кто зарегистрирован в квартире
Для проверки всех зарегистрированных в квартире жильцов необходимо запросить у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи. Получить их может собственник или любой зарегистрированный на данной жилплощади в МФЦ. В справке будут указаны сведения не только тех граждан, кто зарегистрирован по адресу на момент ее выдачи, но и о людях, которые были здесь прописаны ранее, то есть с самой календарной даты сдачи жилья в эксплуатацию. Это поможет установить, есть ли в квартире несовершеннолетние жильцы или люди, отбывающие тюремный срок, иногда — люди, выехавшие на длительное лечение, которые потом смогут заявить свои права на квартиру.
Совет № 5: Изучите разрешение супруга
Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества. Если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира была получена продавцом по дарственной или по наследству. Стоит иметь ввиду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона. При отсутствии информации о маткапитале в договоре, продавца можно попросить взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда.
Совет № 6: Запросите информацию в МВД
Не менее важно проверить документы, подтверждающие личность собственника. Здесь не должно быть каких либо ошибок или исправлений, иначе есть вероятность, что перед вами мошенник. С помощью онлайн-сервиса Министерства внутренних дел России можно убедиться, что паспорт действителен, и серия, номер документа, а также фамилия, имя и отчество совпадают с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и документах на квартиру. Если собственник квартиры утверждает, что после покупки жилья менял паспорт, нужно посмотреть на сведения о ранее выданных паспортах на предпоследней странице.
Совет № 7: Проверьте справку по ипотеке
Еще один документ, который стоит проверить — это справка о погашении жилищного кредита. Если квартира покупалась на ипотечный кредит, стоит попросить у продавца справку из банка, выдавшего его, с подтверждением, что заемщик исполнил свои обязательства в полном объеме. Если кредит до конца не погашен, необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы совместно с банком разработать схему проведения сделки по отчуждению квартиры, поскольку до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, а ее отчуждение возможно только с его согласия.
Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД
Рекомендуется запросить у продавца справки из нарко- и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия. Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т.п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности.
Совет № 9: Изучите кадастровый паспорт
Перед покупкой квартиры необходимо изучить кадастровый паспорт — в нем содержатся актуальные сведения по объекту недвижимости, которые нужно знать покупателю до совершения сделки. Быстрая бесплатная информация, которую может получить любой желающий — это основные характеристики квартиры: кадастровый номер, адрес, площадь, категория, тип и назначение объекта. Самый простой способ проверить правильность и актуальность сведений, отображенных в кадастровом паспорте и выписке из ЕГРН для покупателя, — это онлайн-запрос по объектам недвижимости в разделе «Сервисы» на сайте Росреестра. Вы сможете проверить кадастровый номер, адрес объекта и регистрационную запись о праве собственности, либо обременении.
Совет № 10: Проверьте задолженности по коммуналке
Если не хотите платить чужие долги, стоит проверить, нет ли у продавца задолженности по коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт. Такие сведения могут содержаться в едином жилищном документе либо в отдельной справке. Необходимо учитывать, что задолженность прежнего собственника по взносам за капитальный ремонт после отчуждения им жилого помещения переходит к новому собственнику.
Совет № 11: Проверьте факт использования материнского капитала для покупки квартиры
Необходимо у владельцев квартиры получить справку, что они не использовали материнский капитал для покупки приобретаемого жилья. Иначе Вашу сделку в будущем в судебном порядке могут признать недействительной, поскольку дети, за счёт которых была выдана государственная субсидия, после достижения совершеннолетия могут потребовать свою долю в имуществе. Подробнее читайте здесь.
Заключение
Подходите к покупке квартиры максимально ответственно и осторожно. Если в чем-то не уверены, то следует проконсультироваться у профессиональных юристов в сфере недвижимости. Надежнее всего покупать квартиру в ипотеку, поскольку банки проводят максимальную проверку недвижимости, которую они будут брать в залог.
Лайфхак: с учётом возможных подводных юридических камней, надежнее всего покупать квартиру в относительно новом доме, которая была взята в ипотеку на этапе строительства и всё своё время эксплуатации была в залоге у банка.
В плане инвестиций также важно очень тщательно анализировать локацию покупаемой недвижимости, поскольку это напрямую влияет на ликвидность и арендный потенциал. Подробно о выборе локации можно узнать здесь.